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随着全国各地陆续取消房贷利率下限，商品房商业贷款利率纷纷来到了“3%”这个历史最低点附近。这直接导致了两三年前进场买房的那批房东，被架在了山顶上。即使存量房贷利率也有过下调，但是由于基数高，大多数人的利率依旧是稳稳的在“4%”以上。别小看这一两个点的差距，转化到动辄以百万计算的房贷上面，那就是大几千的月供差距。在这个收入预期普遍下降的年头，每个月多出几百花销都能让人心疼好一阵，更何况是每个月到都要多付大几千（相对来说）的利息，这怎么能让人睡得着觉呢？眼看着调降存量房贷利率的呼声虽高，但一时半会儿还见不到希望。于是乎，“提前还贷”又被相当一部分人提上了日程。
提前还贷潮再度兴起
有银行从业人士透露，目前提前还贷的人数已经呈不断增加趋势，办理提前还贷业务又同22年那时一样，需要提前个把月预约。这批人群主要集中于“存量老客户”和“存量二套房贷客户”。涉及到的提前还贷原因，除了存量房贷利率与新发房贷利率的利差，还有一个原因也值得关注，那就是当下存量房贷利率普遍高于居民理财的投资收益率。换句话说，以前觉得借了银行的钱是撬动了一大笔杠杆，现在已经成了负担。以前是钱拿在手里，钱生钱来的划算。现在是把钱还回去，不让利息蚕食自己的收益最明智。
提前还贷不光是业主的无奈之举，银行对此也很头疼。大量提前还贷的出现，短期内会减少银行的利息收入，影响银行的利润报表；长期会影响银行资产结构，导致银行低风险高收益的优质资产规模缩水。所以不排除将来银行在巨大的压力下，对存量房贷利率实行差异化管理，为不同客户提供更加个性化的动态利率调整方案，来帮助客户对冲压力。当然，即使这事出现，也是小范围的个体事件。要制止庞大的提前还贷潮，原则上还是得依靠现有存量房贷利率的调整。
提前还贷的利弊分析
那么，目前还背着高利率房贷的普通工薪阶层，到底要不要也加入提前还贷的大军呢？我们需要考虑多个因素，包括还款动机、经济能力、投资策略以及已还贷时间等。首要的是，能否发现比房贷利率更高的稳定投资回报渠道。如果存在较高收益的投资机会，那么提前偿还贷款可能不是最佳选择，因为资金投资的回报可能更高。以先前提及的6.125%的房贷利率为例，目前存款利率持续下降，超过3%年化利率的大额存单变得难以获得。将资金存入银行或进行低风险的定期投资，其收益往往难以超越房贷利率。6%的房贷利率与不足3%的存款利率之间存在超过3个百分点的利差。假设贷款余额为100万元，一年内的存贷利差可能超过3万元。在这种情况下，偿还贷款似乎等同于赚取收益。
同时，需要考虑贷款已偿还的时间长度。大多数人在申请房贷时，会选择等额本息的还款方式，即每月偿还相同金额，例如每月固定5000元。尽管这种方式减轻了还款压力，但在还款初期，支付的利息多于本金。当还款期超过贷款期限的1/3时，借款人已经偿还了近半数的利息。如果还款时间已超过一半，例如30年贷款已偿还15年，那么大部分利息已经支付完毕，剩余的主要是本金。如果还款时间尚短，那么确实可以考虑提前偿还，因为此时提前还款的效益最高。
提前还贷的条件与风险
是否拥有充足的闲置资金也是需要考虑的因素。如果我们手头有闲钱，且已预留足够的生活备用金，包括教育、医疗和意外等，即使在提前还款后遇到重大风险和变故，我们也能应对。只有能够应对流动性风险，才具备提前还款的条件。如果是通过转贷，将高利率的房贷转换为低利率的经营性贷款，从收益角度来看，低利率偿还高利率是有利的。但经营性贷款的期限通常较短，可能需要在几年内还清。许多人可能会考虑到期后再次续贷或借出资金。但五年后的货币政策难以预测，稍有不慎就可能面临更高的利率困境。甚至可能无法再次借出足够的资金，这可能导致更大的流动性危机，对大多数普通家庭来说可能是难以承受的重负。
在当前经济环境下，提前还贷是否合适需要根据个人情况进行综合评估。
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